賃貸物件飲食店の家賃を大家さんに下げてもらう方法。
飲食店を経営していて、収益を圧迫する大きな要因の一つに「地代家賃」があります。
自分の家を改装して飲食店をオープンさせた方で、ローンがないならまだしも、
賃貸でテナントを借りている方が多いのが現実ではないでしょうか。
実は経費において家賃が占める割合はかなり大きかったりします。
もし家賃が大きく占めていると思ったら、大家さんに交渉して下げてもらう方法も考えておく必要があります。
Contents
地代家賃が首を絞める
家賃が占める割合は意外と多い！？
賃貸で飲食をやられている方は一度考えてみてください。
今の家賃は売上の何割ぐらいでしょうか。
もし、売上の10%未満に収まっているのなら、まずまず。
そのまま頑張って売り上げを伸ばすようにした方がいいです。
でももし、売上の10%より家賃の方が高かったら、
家賃の交渉をする準備を始めた方がいいです。
例えば売上が100万円で、家賃が10万円より高い場合が、10%オーバーです。
借りる時の家賃交渉をサボった人が多い
自分のお店を始める時に、その土地や人を調べたうえで、
適正な家賃を計算して不動産屋さんとしっかり家賃交渉をしましたでしょうか。
お店をオープンする時って、目先のオープンに気が行ってしまい、
家賃の交渉が蔑ろになっている人が多いように思います。
不動産屋さんも商売ですから、いきなり貸せるギリギリの家賃を提示したりなんかしません。
ちゃんと利益を上げて行ける飲食店さんは、この最初の段階で家賃交渉をかなり粘ります。
もしあなたが最初の段階で家賃の交渉をしていなかったのだとしたら、
交渉次第ではもう少し家賃が安くなる可能性があるということです。
大家さんに家賃を下げて貰う方法
では実際に大家さんに家賃を下げて貰う為に出来ることを説明します。
僕はこれで4万円ほど家賃を下げてもらいました。
先に注意しておきますが、不動産屋さんが仲介に入っている契約の場合、
いきなり大家さんに連絡するなどは避けた方がいいです。
あくまで不動産屋さんを味方につけたうえで、大家さんにも納得してもらう必要があります。
事業再生計画書を作る
家賃を下げて貰いたいと思うからには、お店の経営が上手くいっていないという事だと思います。
お店の経営が上手く行ってない理由を家賃のせいにしていては、おそらく大家さんも交渉には臨んでくれません。
きちんと「何がダメでうまくいってないのか」を自分なりに分析し、
それを紙にまとめた上で、相談しに行く必要があります。
例えば、「宣伝広告が足りていなかったので、ここから半年間、チラシを作製して配布するという事を継続したい。その為の印刷費用や人件費の捻出のため、家賃を期間限定でいいから下げて頂けないでしょうか」といった具合に。
むやみやたらに「家賃が高いので下げてください」とか、
「100万円しか売れない土地なのに家賃15万円は高い」とかでは大家さんも下げてあげる理由が見つかりません。
金額と期間を明確にする
前述の通り、ただ単に家賃を下げろと言っても応じては貰えません。
今どういう状態で、どういう事をやって、いつまでに上方修正できるのか？
その為に家賃がいくら安かったらいいのか？
それを明確に提示してやる必要があるんです。
場合によっては数か月から半年のフリーレントにだって応じてくれるかもしれません。
現状を把握して、無理のない再生計画を提示する
計画書を作る為には、まず現状を知らないといけません。
月に何人ぐらいの来客があって、客単価がいくらで、新規・リピの割合はどれぐらいで・・と。
大まかでいいのでその数値を出してみて、これから行う対策でそれがどう変わるのか？
例えば、現状は毎月チラシを配布するという事をしていなかったけれど、
毎日配布する事で知名度があがり、新規集客が増える事が期待できる。
新規来店者には必ずアンケートを取ってメールアドレスを集め、DMを送れるようにし、
再来店を促すようにする。
などを、それぞれ何枚配布して、何％の新規顧客があって、
DMを送信することで何％ぐらいが再来店するのかを”概算でいいので”出しておきます。
そして、それを四半期ごとに見直すと伝えればいいんです。
必ずWin-Win-Winを考える
なぜそこまでして家賃を下げて貰う必要があるのか？と言えば、
大家さんとしてもあなたに閉店されたら困るからです。
あなたが支払う家賃も考慮して、大家さんはその物件を建てて貸しているわけですから、
テナントが空き気味の昨今で入居者をみすみす逃すなんて、大家さんにしてみたら痛手になるわけです。
もちろん更新料とかからマージンが出ている不動産屋さんも然り。
あなたが抜けたら新しい入居者を探さなければならないわけですからね。
そう思うと、多少大家さんに協力してもらってでも、
あなたが長年続けて家賃を支払い続ける方がいいわけです。
これはもうWin-Win-Winの関係ですから、
あなたが真剣であればあるほど、大家さんも無視できない問題となってきます。
なので、真面目に再生計画書をもって、家賃交渉に臨むという事になるわけです。
